Kiralayanın Fesih Hakkı ve Kiracının Tahliyesi: Yasal Sebepler, Usul ve Yargıtay Kriterleri

Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiralayan, kira süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi tek taraflı feshedemez. Fesih ve tahliye; 10 yıllık uzama süresinin dolması, gereksinim, yeniden imar, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar veya kira temerrüdü gibi kanunda sınırlı sayılan haklı sebeplerin varlığı halinde yazılı bildirim, zorunlu arabuluculuk ve dava yoluyla gerçekleştirilir.

Kiralayan Sözleşmeyi Hangi Hallerde Feshedebilir? (Genel İlke ve Ayrım)

Çatılı İşyeri ve Konut Kiralarında “Sözleşme Süresinin Bitmesi” Neden Fesih Sebebi Değildir?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında sosyal ve ekonomik dengeleri gözeterek kiracıyı koruma gayesini emredici hükümlerle benimsemiştir. TBK m. 347/1 uyarınca, belirli süreli olarak akdedilen bir kira sözleşmesinde kararlaştırılan sürenin (örneğin 1 yıl) sona ermesi, kiralayana tek taraflı olarak sözleşmeyi feshetme veya tahliye talep etme hakkı tanımaz.

Kiracı, sözleşme süresinin sona ermesinden en az on beş gün önce fesih bildiriminde bulunmadığı takdirde, kira sözleşmesi aynı koşullarla birer yıllık süreler halinde kendiliğinden uzar. Dolayısıyla kira müddetinin hitamı, kiralayan açısından tek başına fesih ve tahliye sebebi teşkil etmez.

Fesih Yollarının Sınırlılığı (Numerus Clausus) ve Kanun Dışı Tahliye Şartlarının Hükümsüzlüğü

Kira hukukunda kiralayan lehine tahliye sebepleri sınırlı sayı (numerus clausus) ilkesine bağlıdır. TBK m. 354 hükmü amir olup; dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin kanun hükümlerinin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini kesin bir biçimde düzenlemiştir.

Kira mukavelelerine matbu olarak eklenen “Süre sonunda taşınmaz şartsız tahliye edilecektir” ya da “Kiralayan dilediği vakit tek taraflı fesih hakkına haizdir” şeklindeki kayıtlar, TBK m. 27 ve TBK m. 346 kapsamında kanunun emredici niteliğine aykırı olduğundan kesin hükümsüzdür (butlan).

Dava Açmaksızın Bildirim Yoluyla Fesih: 10 Yıllık Uzama Süresi

Belirli Süreli Sözleşmelerde 10 Yıllık Sürenin Hesaplanması

TBK m. 347/1 düzenlemesine göre kiralayan, belirli süreli sözleşmelerde ancak “on yıllık uzama süresi” tamamlandıktan sonra herhangi bir yasal gerekçe gösterme mecburiyeti bulunmaksızın sözleşmeyi feshedebilir.

Uygulamada yapılan en kritik usuli hata, sözleşmenin başlangıcından itibaren 10 yılın geçmesinin yeterli görülmesidir. Yasal hesaplama şu şekildedir:

• İlk akdedilen asıl sözleşme süresi tamamlanmalıdır (örneğin 1 yıl).
• Bu sürenin ardından gelen 10 adet birer yıllık uzama dönemi (10 yıl) kesintisiz geçmelidir.
• Dolayısıyla kiralayan, toplamda 11 yıllık yasal sürenin dolumuyla birlikte fesih hakkını kazanır. Tarafların süreç içerisinde kira bedelini güncellemek adına yenileme sözleşmesi imzalamış olmaları, aynı kira ilişkisi kesintisiz devam ettiği müddetçe 10 yıllık uzama süresini sıfırlamaz.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi ve 10 Yıllık Sınır

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiralayan, kiranın başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra TBK m. 347/2 yollamasıyla genel hükümlere (TBK m. 328 ve m. 329) dayanarak herhangi bir gerekçe sunmaksızın fesih bildirimi yapabilir. Bu tür sözleşmelerde fesih, altı aylık yerel kira dönemlerinin sonu için, bu dönemin bitiminden en az üç ay önce kiracıya ulaştırılacak yazılı ihbar ile hüküm doğurur.

Bildirimin Şekli ve Zamanlaması: TBK m. 348 Uyarınca Yazılı Şekil ve Tebliğ Riski

TBK m. 348 gereğince fesih bildiriminin geçerliliği, mutlaka yazılı şekilde yapılması şartına bağlanmıştır. Yazılı şekil geçerlilik (sıhhat) şartı olup; elektronik posta, kısa mesaj veya sözlü beyanlar fesih iradesini hukuken doğurmaz.

Yasal düzenlemede yer alan “uzama yılının bitiminden en az üç ay önce” kuralında esas alınan tarih, kiralayanın ihtarı postaya verdiği an değil; bildirimin kiracının fiili veya hukuki hakimiyet alanına ulaştığı (tebliğ edildiği) tarihtir. Üç aylık sürenin bir günle dahi kaçırılması halinde fesih hakkı, bir sonraki uzama yılının sonuna ertelenir. Olası tebligat gecikmeleri ve ispat külfeti gözetilerek bildirimlerin noter kanalıyla yapılması zorunludur.

Kiralayanın Durumundan Kaynaklanan Dava Yoluyla Fesih Sebepleri

Konut ve İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Fesih (TBK m. 350/1)

Kiralayan; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne ve babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu sair kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı için kullanma mecburiyeti doğduğunda tahliye davası açabilir. Dava, belirli süreli sözleşmelerde kira süresinin bitiminden; belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemlerine ilişkin sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde ikame edilmelidir.

Yargıtay‘ın yerleşik içtihatlarına göre ihtiyacın “gerçek, samimi ve zorunlu” olması dava şartıdır. İleride gerçekleşmesi muhtemel, varsayımsal veya şarta bağlı talepler tahliye gerekçesi yapılamaz:

• Kiralayanın veya bakmakla yükümlü olduğu yakınının kirada oturuyor olması veya yurt dışından kesin dönüş yapması ilkesel olarak samimi ihtiyaç karinesidir.
• Reşit olan çocuğun ayrı bir konutta bağımsız yaşama iradesi Yargıtay tarafından korunmaya değer meşru bir ihtiyaç kabul edilmektedir.
• Mevcut konutun sağlık koşulları bakımından yetersizliği (örneğin asansörsüz binada ikamet eden yaşlı veya ortopedik engelli kiralayanın giriş katındaki taşınmazına geçme talebi) zorunlu ihtiyaç kapsamında değerlendirilir.
• Buna karşın, taşınmazı satmak veya daha yüksek bir bedelle başkasına kiraya vermek maksadıyla ileri sürülen ihtiyaç iddiaları reddedilmektedir.

Taşınmazın Yeniden İnşası, İmarı ve Esaslı Tadilatı (TBK m. 350/2)

Taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli olup, bu onarım ve inşaat esnasında taşınmazın içinde oturulması veya faaliyet yürütülmesi fennen imkânsız ise kiralayan sözleşmeyi feshedip tahliye isteyebilir.

Yargıtay içtihatları gereğince mahkemeye sunulacak tadilat projesinin ilgili belediye veya yetkili mercilerce onaylanmış mimari proje niteliğinde olması veya inşaat/yıkım ruhsatının temin edilmiş bulunması şarttır. Taşınmazın tahliyesini gerektirmeyen yüzeysel dekorasyon veya basit onarım çalışmaları tahliye kararına dayanak yapılamaz.

Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye (TBK m. 351)

Taşınmazı sonradan devralan yeni malik, kendisinin veya kanunda sınırlı sayılan yakınlarının konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle TBK m. 351 uyarınca kiracının tahliyesini iki alternatifli usulden birini seçerek talep edebilir:

1. Altı Aylık Süre Usulü: Yeni malik, tapudaki tescil (iktisap) tarihinden itibaren 1 (bir) ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak (noter ihtarnamesiyle) bildirmek mecburiyetindedir. Bu bildirim yapıldığı takdirde, iktisap tarihinden itibaren 6 (altı) ay sonra tahliye davası açılabilir.
2. Sözleşme Sonu Usulü: Yeni malik, iktisaptan itibaren 1 ay içinde bildirimde bulunmamışsa veya 6 ayı beklemek istemiyorsa; eski malik ile kiracı arasında evvelce akdedilmiş kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.

Kiracının Kusuruna veya Taahhüdüne Dayalı Fesih Sebepleri

Geçerli Bir Yazılı Tahliye Taahhüdü ile Fesih (TBK m. 352/1)

Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını kiralayana yazılı olarak beyan etmesine rağmen boşaltmaması halinde; kiralayan, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra dairesine başvurarak tahliye takibi yapabilir veya doğrudan tahliye davası açabilir. Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği katı usul kurallarına bağlıdır:

• Yazılı Şekil: Taahhütname mutlaka yazılı olmalıdır. Adi yazılı metin kural olarak yeterlidir; ancak kiracının imza itirazında bulunması durumunda yargılamanın uzamasını önlemek adına noter huzurunda düzenlenmesi veya onaylanması tavsiye edilir.
• Teslimden Sonra Verilme Kuralı: Taahhüdün kira sözleşmesinin tanzim edildiği gün veya kiralanan taşınmaz fiilen teslim edilmeden önce verilmesi halinde, taahhütname Yargıtay içtihatları doğrultusunda “müzayaka (zor durum) altında verildiği” gerekçesiyle hükümsüz sayılır. Belgenin mutlaka taşınmaz teslim edildikten sonraki bir tarihte tanzim edilmiş olması gerekir.
• Beyaza İmza ve Aile Konutu Boyutu: Kiracının tanzim ve tahliye tarihlerini boş bırakarak imzaladığı taahhütler (beyaza imza), Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre geçerlidir; kiracı metnin sonradan anlaşmaya aykırı doldurulduğunu ancak yazılı delille kanıtlamak zorundadır. Taşınmaz aile konutu niteliğinde ise ve tapu kütüğünde şerh bulunmasa dahi kira sözleşmesine taraf olmayan eşin açık rızası alınmaksızın verilen taahhütnameler, Türk Medeni Kanunu m. 194 kapsamında geçersiz kılınabilir.

Bir Kira Yılı İçinde İki Haklı İhtar Nedeniyle Fesih (TBK m. 352/2)

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği gerekçesiyle kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebebiyet verirse, kiralayan kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.

Yargıtay denetiminde aranan ihtar kriterleri:

• İki ayrı ihtarın aynı kira dönemine ait ancak iki farklı ayın vadesi geçmiş (muaccel) kira bedeline ilişkin olması gerekir. Vadesi gelmeyen kira için yapılan bildirim haklılık vasfı taşımaz.
• İhtarnamede ödenmeyen kira ayı, alacak miktarı ve hangi hesaba ödeneceği açıkça gösterilmelidir.
• Kiracının ihtar tebliğ edildikten sonra ödeme yapması, ihtarın haklılık vasfını ortadan kaldırmaz; zira ihtarın tebliğ anında kiracının temerrütte bulunması yeterlidir.

Kiracının veya Eşinin Aynı İlçede Oturmaya Elverişli Konutunun Bulunması (TBK m. 352/3)

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe veya belediye sınırları dahilinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması durumunda kiralayan; kira ilişkisi kurulurken bu durumu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak 1 ay içinde tahliye davası açabilir. Taşınmazın fiilen oturulabilir olması, hukuki engellerden (örneğin tahliyesi imkânsız üçüncü bir kiracının varlığı) ari bulunması ve ailenin sosyal/mesleki yaşam standardını karşılayabilecek büyüklükte olması aranır.

Kiracının Temerrüdü ve Sözleşmeye Aykırılık Halinde Derhal/Olağanüstü Fesih

Kira Bedelinin Ödenmemesi (TBK m. 315 Uyarınca Temerrüt)

Kiracı, teslimden sonra muaccel hale gelen kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiralayan, sözleşme döneminin bitimini beklemeksizin TBK m. 315 uyarınca olağanüstü fesih sürecini işletebilir.

Bu yolda kiracıya yazılı olarak konut ve çatılı işyerleri için en az 30 gün ödeme süresi verilir ve bu süre zarfında ifanın gerçekleşmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği açıkça ihtar edilir. 30 günlük sürenin tebliğden itibaren ödemesiz tükenmesiyle birlikte kiralayan; Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabileceği gibi, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 269 uyarınca tahliye talepli ilamsız icra takibi (Örnek No: 13) yoluyla taşınmazın icra dairesince tahliyesini isteyebilir.

Taşınmazı Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Borcunun İhlali (TBK m. 316)

Kiracı, kiralananı sözleşme amacına uygun olarak özenle kullanmak ve ortak yaşamın gerektirdiği komşuluk kurallarına riayet etmekle yükümlüdür. Kiracının aykırı tutumu halinde kiralayan, en az otuz günlük süre vererek aykırılığın giderilmesini yazılı olarak ihtar eder.

Kiracının taşınmaza kasten ağır hasar vermesi, taşınmazı yasa dışı faaliyetler için tahsis etmesi veya binada yaşayan kişilere yönelik sürekli fiziki/sözlü saldırıda bulunması gibi durumlar Yargıtay tarafından çekilmezlik hali olarak kabul edilmekte; kiralayana süre verme mecburiyeti olmaksızın sözleşmeyi derhal ve tek taraflı feshetme yetkisi tanınmaktadır.

Ev Sahibinin Karşılaşabileceği Hukuki Risk: 3 Yıl Yeniden Kiraya Verme Yasağı (TBK m. 355)

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Sonrası Yasağın Kapsamı ve İstisnaları

TBK m. 355, gereksinim ve yeniden inşa haklarının kiralayan tarafından kötüye kullanılmasını engellemek amacıyla ağır bir tazminat rejimi öngörmüştür. Gereksinim amacıyla kiralananın tahliyesini sağlayan kiralayan, haklı bir sebep bulunmadıkça taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Yargıtay uygulamasında “haklı sebep”; ihtiyaç sahibinin beklenmeyen vefatı, deprem/afet nedeniyle taşınmazın vasfını yitirmesi veya öngörülemeyen zorunlu tayin gibi mücbir durumları ifade eder. Taşınmazın daha yüksek bedelle üçüncü şahıslara kiralanması kesinlikle haklı sebep kabul edilmez.

Yasağın İhlalinde Kiralayanın Ödeyeceği Tazminat (Son Kira Yılı Bedeli)

Yeniden kiraya verme yasağına aykırı davranan kiralayan, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Bu bedel yasal taban sınır olup; eski kiracının taşınma, depolama ve yeni kiralama sebebiyle maruz kaldığı ek müspet/menfi zararlar da tazminat hesabına dahil edilebilir.

Tahliye Taleplerinde Zorunlu Usul Adımları: İhtardan İcraya Yol Haritası

Dava Öncesi Zorunlu Arabuluculuk Süreci (6325 Sayılı Kanun m. 18/B)

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi gereğince, Sulh Hukuk Mahkemesinde ikame edilecek kira tespiti, tahliye ve kira alacağı davalarında dava açılmadan evvel arabuluculuk bürosuna başvurulması zorunlu dava şartıdır.

Arabuluculuk safhası işletilmeden doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde açılan davalar, Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 115/2 uyarınca dava şartı yokluğundan usulden reddedilir. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamaması durumunda düzenlenen “Son Tutanağın Aslı veya Onaylı Sureti” dava dilekçesine eklenmelidir. İcra Mahkemelerinde görülen itirazın kaldırılması ve tahliye taleplerinde ise arabuluculuk dava şartı bulunmamaktadır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira sözleşmesinin feshine ve taşınmazın tahliyesine matuf davalarda görevli mahkeme HMK m. 4/1-a gereğince istisnasız Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise HMK m. 6 uyarınca davalı kiracının yerleşim yeri mahkemesi veya HMK m. 10 uyarınca sözleşmenin ifa edileceği yer (kiralanan taşınmazın bulunduğu mahal) mahkemesidir.

Dava Açma Süresi ve Dava Süresinin Uzaması Bildirimi (TBK m. 353)

TBK m. 350, 351 ve 352 maddelerinde düzenlenen tahliye davaları, kanunun öngördüğü 1 aylık hak düşürücü süreler içerisinde açılmalıdır. Ancak TBK m. 353 uyarınca kiralayan; en geç davanın açılması için öngörülen 1 aylık süre içinde kiracıya dava açacağını yazılı olarak (noter ihtarıyla) bildirmişse, dava açma süresi bir sonraki kira yılı sonuna kadar uzar.

Yargılama Giderleri ve Nispi Harç Hesabı

Tahliye davalarında harç 492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca maktu olmayıp nispidir. Yıllık kira bedeli üzerinden nispi harç (%68,31 oranının 1/4’ü peşin karar ve ilam harcı olarak) peşin yatırılır. Yargılama sonunda davanın kabulü halinde yapılan tüm yargılama giderleri ve kanuni vekâlet ücreti haksız çıkan davalı tarafa tahmil edilir.

Sıkça Sorulan Sorular