Kira hukuku; mülk sahipleri ile kiracılar arasındaki sözleşme ilişkisini düzenleyen, son yıllarda ekonomik dalgalanmalar nedeniyle en çok uyuşmazlığın yaşandığı hukuk dalıdır. Antalya, hızla artan kira bedelleri ve yoğun göç nedeniyle, tahliye ve kira tespit davalarının Türkiye'de en yoğun görüldüğü illerin başında gelmektedir.
İşleyen Hukuk Bürosu; 2026 yılı güncel Borçlar Kanunu ve Arabuluculuk mevzuatı çerçevesinde; tahliye davaları, kira tespit (artış) davaları, tahliye taahhütnamesi hazırlama ve icrası konularında; hem mülk sahiplerine (kiralayan) hem de kiracılara hukuki danışmanlık ve vekillik hizmeti sunmaktadır.
Bu Kapsamlı Rehberde Neler Bulacaksınız?
1. Kiracı Tahliye Nedenleri ve Davalar
Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı koruyan bir yapıdadır. "Sözleşme bitti, çık" denilemez. Tahliye için kanunda sayılan sınırlı sebeplerin varlığı gerekir:
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
Ev sahibinin kendisinin, eşinin, çocuklarının veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı varsa tahliye davası açılabilir. İhtiyacın "Gerçek ve Samimi" olduğu ispatlanmalıdır.
Tahliye Taahhütnamesi
Kiracı, kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte evi boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse, mülk sahibi bu tarihe dayanarak 1 ay içinde icra veya dava yoluyla tahliye isteyebilir.
İki Haklı İhtar
Kiracı, bir kira yılı içinde kirasını geciktirdiği için iki kez haklı ihtarname alırsa, kira dönemi sonunda tahliye davası açılabilir.
2. Kira Tespit Davası (Kira Artışı)
Uzun süreli kiracılarda kira bedeli zamanla piyasa rayicinin çok altında kalabilir. Bu durumu düzeltmek için iki temel mekanizma vardır:
- 5 Yıldan Önce: Artış oranı TÜFE (12 aylık ortalama) ile sınırlıdır. Ev sahibi daha yüksek zam yapamaz.
- 5 Yıl Dolduktan Sonra: "Kira Tespit Davası" açılabilir. Bu davada TÜFE sınırı uygulanmaz. Bilirkişi; emsal kiralara, evin konumuna ve durumuna bakarak "Hak ve Nesafet" indirimiyle güncel kirayı belirler.
3. Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları
Antalya'da tahliyelerin %70'i taahhütnameye dayanır. Ancak taahhütnamenin geçerli olması için şu şartlar zorunludur:
Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Yazılı Olmalı: Sözlü taahhüt geçersizdir.
- Tarih Şartı: Taahhütname, kira sözleşmesiyle aynı tarihte imzalanmamalıdır. Sözleşmeden en az 15-30 gün sonra imzalanmış olmalıdır. (Baskı altında imzalanmadığını ispatlamak için).
- İmza: İmzanın bizzat kiracıya ait olması gerekir. Eşin rızası gereken durumlarda (Aile Konutu) eşin de imzası aranabilir.
4. Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk
7445 sayılı Kanun ile 2023 Eylül ayından itibaren; kira tespiti, tahliye, kira alacağı ve kat mülkiyeti kaynaklı davalarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale gelmiştir. Arabuluculuk süreci (en fazla 4 hafta) tamamlanmadan ve "Anlaşamama Tutanağı" alınmadan doğrudan dava açılamaz; açılırsa dava şartı yokluğundan reddedilir.
5. 2026 Yılı Kira Artış Oranları
Geçmiş yıllarda uygulanan %25'lik kira artış sınırı sona ermiştir. 2026 yılı uygulamalarına göre:
- Konutlar İçin: Kira artış oranı üst sınırı, TÜİK tarafından açıklanan "12 Aylık TÜFE Ortalaması"dır.
- İşyerleri İçin: İşyerlerinde de sözleşmede aksine hüküm yoksa TÜFE ortalaması esas alınır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kiracı kirayı ödemiyor, en hızlı nasıl çıkarılır?
En hızlı yol, İcra Dairesi aracılığıyla "Tahliye Talepli İcra Takibi" (Örnek 13) başlatmaktır. Kiracıya ödeme emri gönderilir. Kiracı 30 gün içinde borcu ödemezse, İcra Hukuk Mahkemesi'nden tek celsede tahliye kararı alınabilir.
Ev satılırsa kiracı hemen çıkmak zorunda mı?
Hayır. Yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı olur. Ancak yeni malik kendisinin veya ailesinin ihtiyacı olduğunu (Yeni Malik İhtiyacı) noterden ihtarname ile bildirirse, 6 ay sonra tahliye davası açabilir. Eski sözleşme bitiyorsa, bitim tarihinden 1 ay içinde de dava açabilir.
Tahliye davası ne kadar sürer?
Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülen tahliye davaları, mahkemenin yoğunluğuna ve tebligat süreçlerine göre ortalama 10 ay ile 1.5 yıl arasında sürmektedir. İstinaf süreci bu süreye dahil değildir.
10 yıllık kiracı nasıl tahliye edilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra mülk sahibi herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Bunun için her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce ihtarname gönderilmesi şarttır.
Depozito ne zaman iade edilir?
Kira sözleşmesi sona erip ev boşaltıldığında, evde olağan kullanım dışı bir hasar yoksa ve ödenmemiş kira/aidat borcu bulunmuyorsa depozito kiracıya iade edilmelidir. Mülk sahibi haksız yere depozitoyu vermezse icra takibi yapılabilir.
Kira sözleşmesi noterde yapılmak zorunda mı?
Hayır, adi yazılı şekilde (kırtasiye sözleşmesi) yapılan kira sözleşmeleri de hukuken tam geçerlidir. Ancak imza inkarını önlemek ve tahliye taahhüdünü güçlendirmek için noterde yapılması ev sahibi açısından daha güvenlidir.
