Gayrimenkul hukuku; taşınmaz malların (arsa, konut, işyeri) mülkiyeti, alım-satımı, kiralanması ve tapu siciline ilişkin uyuşmazlıkları düzenleyen geniş kapsamlı bir hukuk dalıdır. Antalya, Türkiye'nin en hareketli emlak piyasasına sahip olması, kentsel dönüşüm projeleri ve yoğun yabancı yatırımı nedeniyle; tapu iptal davaları, izale-i şüyu ve inşaat sözleşmesi ihtilaflarının en sık yaşandığı illerin başında gelmektedir.
İşleyen Hukuk Bürosu; 2026 yılı güncel Türk Medeni Kanunu ve İmar Kanunu mevzuatı çerçevesinde; tapu iptal ve tescil davaları, ortaklığın giderilmesi, kamulaştırma bedel davaları, yabancılara mülk satışı ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri konularında; mülkiyet hakkını koruyan hukuki süreç yönetimi ve danışmanlık hizmeti sunmaktadır.
Bu Kapsamlı Rehberde Neler Bulacaksınız?
1. Tapu İptal ve Tescil Davaları
Tapu kaydının yolsuz (hukuka aykırı) olarak düzenlendiği durumlarda, gerçek hak sahibi tarafından açılan ve mülkiyetin düzeltilmesini sağlayan davalardır. Antalya gayrimenkul avukatı olarak en sık karşılaştığımız sebepler şunlardır:
Hukuki Ehliyetsizlik
İşlem tarihinde akıl sağlığı yerinde olmayan (demans, alzheimer vb.) kişilerin yaptığı tapu devirleri geçersizdir. Adli Tıp raporu ile ispatlandığında tapu iptal edilir.
Muvazaa (Mal Kaçırma)
Mirastan mal kaçırmak veya alacaklıdan mal saklamak amacıyla yapılan danışıklı satışlardır. Gerçekte bağış olan işlemin satış gibi gösterilmesi durumunda tapu iptal edilir.
Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması
Vekilin, vekalet verenin zararına olacak şekilde taşınmazı düşük bedelle başkasına satması durumunda tapu iptali istenebilir.
2. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu)
Hisseli (paylı veya elbirliği) mülkiyete konu taşınmazlarda, ortaklar arasında anlaşma sağlanamazsa, ortaklığın mahkeme yoluyla bitirilmesi davasıdır.
- Aynen Taksim: Taşınmazın fiziken bölünmesi mümkünse (Örn: Büyük bir arazinin parçalanması) mahkemece aynen taksim yapılır.
- Satış Suretiyle Taksim: Bölünme mümkün değilse (Örn: Bir daire), taşınmaz mahkeme kanalıyla (İcra dairesi üzerinden e-ihale ile) satılır ve para, paydaşlara hisseleri oranında dağıtılır.
3. Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma
Devletin veya belediyelerin kamu yararı için özel mülkiyete el koymasıdır. Ancak idare bazen usule uymaz veya düşük bedel teklif eder.
Bedel Artırım Davası
İdarenin teklif ettiği kamulaştırma bedeli genellikle piyasa rayicinin altındadır. Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılacak davada bilirkişiler taşınmazın gerçek değerini (konum, emsal satışlar, imar durumu) tespit eder. Mülk sahibi bu gerçek değeri faiziyle birlikte alır.
4. Yabancılara Mülk Satışı ve Vatandaşlık (2026)
Antalya, yabancıların gayrimenkul ediniminde en popüler şehirdir. Ancak 2026 yılı itibarıyla dikkat edilmesi gereken kritik kısıtlamalar vardır:
- 400.000 USD Sınırı: Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı için taşınmazın değerleme raporundaki ve tapudaki bedelinin en az 400.000 USD olması gerekir.
- Kapalı Mahalleler: Yabancı nüfus yoğunluğunun %20'yi aştığı mahallelerde (Örn: Konyaaltı Liman, Alanya Mahmutlar) yabancılara satış yapılsa dahi ikamet izni verilmemektedir. Yatırım öncesi güncel liste kontrol edilmelidir.
- Döviz Alım Belgesi (DAB): Satış öncesi dövizin Merkez Bankası'na bozdurulması ve DAB belgesi alınması zorunludur.
5. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri
Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan, kentsel dönüşümün temelini oluşturan sözleşmelerdir. İleride mağduriyet yaşanmaması için sözleşme noterde düzenlenmeli ve şu hususlar netleştirilmelidir:
- Teslim Süresi ve Cezai Şart: İnşaatın ne zaman biteceği ve gecikme halinde ödenecek kira tazminatı.
- Teknik Şartname: Kullanılacak malzemenin kalitesi (Marka, model).
- Paylaşım Oranı: Hangi dairelerin arsa sahibine, hangilerinin müteahhite kalacağı (Şerefiye farkları).
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Tapu iptal davası ne kadar sürer?
Tapu iptal davaları; delillerin toplanması, keşif yapılması, tanıkların dinlenmesi ve bilirkişi raporları gibi aşamalar nedeniyle teknik davalardır. Yerel mahkemede ortalama 1.5 - 3 yıl sürebilmektedir. İstinaf ve Yargıtay süreçleri bu süreye dahil değildir.
İzale-i şüyu davasını kim açabilir?
Taşınmaz üzerindeki ortaklığı sonlandırmak isteyen herhangi bir paydaş (hissedar), hisse oranına bakılmaksızın bu davayı açabilir. Diğer ortakların rızası aranmaz. Mahkeme malı satar ve parayı paylaştırır.
Müteahhit inşaatı yarım bırakırsa ne olur?
Eğer müteahhit inşaatı tamamlamada temerrüde düşerse; arsa sahipleri sözleşmeyi feshedebilir (geriye etkili fesih) veya inşaatın kalan kısmının bedelini (tazminat) isteyebilir. İnşaatın tamamlanma oranı %90'ın üzerindeyse sözleşme ileriye etkili feshedilir.
Hisseli tapu satılabilir mi?
Evet, satılabilir. Ancak paydaşların "Önalım Hakkı" (Şufa) vardır. Payınızı üçüncü bir kişiye satmadan önce noter kanalıyla diğer paydaşlara bildirmeniz gerekir. Bildirmezseniz, diğer paydaşlar dava açarak satılan hisseyi aynı bedelle geri alma hakkına sahiptir.
Kamulaştırmasız el atma nedir?
İdarenin, herhangi bir kamulaştırma kararı almadan veya bedel ödemeden özel mülkiyete fiilen el koyması (yol geçirmesi, park yapması) veya imar planında kısıtlayıp yıllarca işlem yapmamasıdır (hukuki el atma). Mülk sahibi tazminat davası açarak bedelini faiziyle alır.
